Por envolver la misma cuestion, estas tres causas se vieron y decidieron conjuntamente en el Juzgado de Primera Instancia de la Provincia de Sorsogon. El demandante en cada una de ellas que es el mismo, trato de reivindicar demandas que las encabezaron, presentadas todal el mes de octubre de 1938, alegado que le pertenecian, por habelos comprado el 26 de marzo de 1932, en publica subasta, por autorizacion judicial, para satisfacer la  sentencia dictada en la causa civil No. 2214 del mencionado Juzgado, titulada "Philippine National Bank, demandante, contra Andres  Silo como Administrador  de los bienes relictos  del finado Felix  Silo." Los demandados en las tres, interpusieron una contestation, en que, sin alegar ninguna defensa especial negaron de un modo general y especial las pretensiones del demandante.  El Juzgado de Primera Instancia de Sorsogon las decidio  en contra del ultimo,  absolviendo a  los demandados de las demandas de el; y no estando conforme demandados de las demandas de el; y no estando conforme con la decision asi dictada, apelo de la misma para ante este  Tribunal, atribuyendo al Juzgado que la dicto, los siguientes errores:   

1. ° El de declarar que la escritura de hipoteca Exhibit A otorgada por  Felix Silo de cuyos bienes relictos es  administrador Andres Silo, a favor de el (demandante) no es valida ni obliga a  Encarnacion  Escudero y Domingo Ramos, los demandados y apelados en las causas R. G.  No.  47921  y R.  G. No. 47922  respectivamente;
      
2.    
3. ° El de declarar que no es necesario para el traspaso de la propiedad  de un terreho de modo que afecte a  terceros,  el que dicho traspaso se anote en el Registro;
      
4.    
5. ° El de declarar que aun considerando valida la referida  escritura Exhibit  A, no tiene fuerza de obligar  a Pacifico Lacsa,  el demandado y apelado en la causa R. G. No  47923;
      
6.    
7. ° El de haber admitido las pruebas testificales y docunientales de los demandados y apelados  para demostrar sus pretendidos derechos  de propiedad y posesion de dichos terrenos, por prescription, no obstante no haber alegado  en sus respectivas contestations sino  solamente una negacion general; y
      
8.    
9. ° El de ha'ber denegado su mocion para pedir nueva vista.
10.  

Los hechos que dicen relacion a las cuestiones suscitadas  por el apelante, no discutidos por el ni por los apelados, son estos: 

Una vez firme la sentencia recaida en la referida causa No. 2214 del Juzgado  de Primera  Instancia de  Sorsogon que fue enteramente favorable al apelante,  este pidio, y se le concedio, un mandamiento para la ejecucion de dicha sentencia, vendiendose  al efecto los terrenos del mencionado finado Felix Silo descritos en la escritura Exhibit F,  de los cuales era administrador el demandado Andres Silo, con  el fin de  que con el  producto  de su venta se pudiese satisfacer aquella.  La  venta tuvo lugar el 28 de marzo de  1932; y no  habiendo Andres Silo ni  ningiin otro con derecho a recomprar dichos terrenos, dado paso alguno para recomprarlos, dentro del plazo del retracto legal, el Sheriff de  Sorsogon expidio  el 27 de mayo de  1933 a favor del apelante que  los  habia adquirido  como mejor postor  en la subasta,  el certificado  absoluto de  venta  Exhibit  E, el  cual  fue inscrito  en  la oficina del  registrador de titulos de  la indicada  provincia, el 21 de junio de  1933.   Mas tarde, o sea el 10  de abril de 1935, el apelante vendio condicionalmente,  y a plazos, los  referidos terrenos  a Sergio  M.  Silo; pero  como quiera  que  este  incumpliese los terminos de su contrato  que  no es otro que el Exhibit  F, aquel, haciendo uso de su derecho que en  dicho  contrato  se le reconocia, lo cancelo  el 14 de  mayo  de 1938.  Al tratar el apelante de  tomar  posesion de  dichos bienes, hallo que los que  son ahora objeto de  litigio, que son los  mismos  que se describen en  el  mencionado  Exhibit  F,  como parcelas  1.^a 4.^a y 7.^a estaban ocupadas respectivamente por los  demandados y apelados en las tres causas que  ahora son objeto  de  consideration; y con  el fin de reivindicarlos  de ellos,  promovio dichas causas  en el  Juzgado  de  su  procedencia.

Los tres terrenos de que se trata eran originariamente del  finado Felix Sil°L°s hipoteco juntamente con los otros que se describen  en el  Exhibit F y en el Exhibit A, al apelante,  el 5 de septiembre de 1919, inscribiendose en  el registro de  titulos de  Sorsogon  la  escritura que evidenciaba la hipoteca, (Exhibit  A), el 19 de abril de  1920. Antes de la  primera fecha indicada,  (5 de  septiembre de 1919), ninguno  de los  referidos terrenos estaba  inscrito en el registro de titulos de Sorsogon, bajo la Ley No. 496 ni bajo ninguna otra ley.   Despues  de  dicha fecha,  y 6 meses y 3 dias antes de la ultima que es la de la inscripeion en el registro de la escritura de hipoteca Exhibit A, o sea el 16 de octubre de 1919, Felix Silo vendio el terreno objeto de litigio en la causa R. G. No. 47921, (parcela 1.', Exhibits  F y A),  a  Ciriaco Borilla,  quien lo vendio a su vez  a la apelada Encarnacion Escudero  el 14 de septiembre  de  1923.  Ninguna de las dos escrituras de venta otorgadas por Felix Silo y Ciriaco Borilla  (Exhibits 2 y 1) fue  inscrita en el  registro de titulos. 

El 11 de marzo de 1920, o sea 1 mes y 8 dias antes de inscribirse en el  registro de titulos  la referida escritura de hipoteca Exhibit A,  Felix  Silo vendio tambien el terreno a que la causa R. G.  No. 47922 se refiere, que es el mismo  que se describe como parcela  4.^a en la escritura de hipoteca  de que se ha hecho mencion, a Domingo Ramos; pero, la escritura de venta que entonces otorgo, (Exhibit 1-Ramos), no fue tampoco inscrita en  el registro de titulos.

Ocho meses y algunos dias mas tar.de, o mejor dicho, el 18 de noviembre  de 1920, Felix Silo volvio  a vender otro terreno de los hipotecados por  el al apelante, a Juan Borilla, cuya viuda  lo  vendio  a su vez al  apelado Pacifico Lacsa,  el 9 de enero de 1930,  siendo dicho terreno el que  se describe en la escritura de  hipoteca Exhibit A tantas veces mencionada, como parcela 7.^a, y es  objeto de litigio en  la  causa R. G.  No. 47923.  Las escrituras  de venta otorgadas por  F41ix  Silo y por la viuda de Juan Borilla, (Exhibits 2-Lacsa y  1-Lacsa), tampoco  fueron inscritas en el registro de titulos.

Debe tenerse en cuenta que tanto al otorgarse la escritura de  hipoteca Exhibit A a  favor del apelante,  como al anotarse la misma en el registro de titulos de Sorsogon, el articulo 194 del Codigo Administrativo Revisado, segun  quedo  enmendado por la Ley  No.  2837,  estaba en pleno  vigor  y  contenia  en parte la siguiente disposicion:

"Ningun documento o escritura por la cual se constituyeren, transmitieren, reconocieren, modificaren o extinguieren derechos referentes a bienes raices no registrados bajo las disposiciones  de la Ley Ntimero  Cuatrocientos noventa y seis, titulada 'Ley del Registro de la Propiedad'  y sus  enmiendas, sera valido,  excepto entre las partes, hasta que dicho documento o escritura fuese  inscrito, en la forma que mas  adelante  se  dispone, en  la  oficina  del  registrador de  titulos de  las provincias y ciudades donde  radiquen los  inmuebles  a  que se refieren."

Interpretando el mencionado articulo, dijimos en la  causa de la Testamentaria de Mota contra Concepcion, 56 Jur.  Fil.,  774,  que:

"Una hipoteca de bienes no registrados bajo el sistema Torrens, o bajo la  Ley Hipotecaria Espaiiola,  es  valida entre las partes,  segun el articulo 194 del Codigo  lAdministrativo, ya este registrada o no la hipoteca; y si dicha  hipoteca se registra  en  el registro especial como se preve   en  dicho articulo, tal  y como esta reformado,  es  valida  contra  todo el mundo excepto un tercero que tenga mejor  derecho.  Esto  tiene el efecto  de  derogar  la parte  del articulo 1875  del  Codigo  Civil que niega validez a  las hipoteSas no  registradas  en el  registro de  la  propiedad bajo la Ley Hipotecaria."

No tenian mejor derecho que el apelante los apelados porque  las escrituras en que hacen  descansar  sus  respectivas pretensiones de compra, no han sido inscritas en el  registro especial prescrito  por el articulo citado del Codigo Administrativo.

Debe anadirse a lo dicho, que hay que tener en euenta tambien que el  certificado final  de venta otorgado por el  Sheriff  a favor del apelante, en  virtud del mandamiento  de ejecucion de  sentencia expedido  contra Felix Silo  de  quien, segun los apelados Escudero y Ramos, habian comprado los terrenos que estan litigando con dicho apelante, v seg«n el apelado Lacsa, habian comprado tambien Juan Borilla  y su esposa de quienes dijo haber adquirido el que  est» litigando a su vez con dicho apelante, fue inscrito  en el registro especial  de titulos de  Sorsogon,  de entera conformidad con  las disposiciones del articulo  194 ya citado del Codigo  Administrative.  Segun dichas  disposiciones,  para que  el  apetante  pueda ser  afectado  por los traspasos hechos  a los  demandados,  con poaterioridad  al otorgamiento a favor de el, de  las escrituras de hipoteca y compra Exhibits A ,y E, aquellos debieron haberse  anotado en. el registro especial previsto por las  mismas.

Por otra parte, la regla que rige en los casos en que urta misma propiedad  inmueble se  venda a dos o  mas personas distintas, es la que nos da el articulo 1473 del Codigo Civil, en  estos  terminos: 

"Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferira a la persona que primero haya  tornado  posesion  de ella con buena fe,  si fuere mueble.

"Si fuere inmueble, la propiedad pertenecera al adquinte que antes la haya inscrito en el registro.

Cuando no haya inscription, pertenecera la propiedad a quien de buena fe sea primero en la Posesion; y, faltando esta, a quien  presente titulo  de  fecha mas  antigua, siemVve que haya buena fe."

Es ciertamente un error permitir que se pruebe una defensa especial, cual es la de prescription, si dicha defensa  no se  ha alegado en la contestation, y se ha  interpuesto por  otra parte,  oportunamente,  una  objecion  al  intento de probarla.  Esto ocurrio  en  los  casos  de  autos.  La prescription como  defensa, dijimos  en las  causas de Pelaez  contra  Abreu, 26 Jur. Fil.,  437; Corporacion de PP. Agustinos Recoletos contra Crisostomo, 32  Jur.  Fil., 449; Karagdag contra Barado, 33  Jur. Fil., 567; Calma contra   Calma,  56  Jur. Fil., Ill, etc., debe alegarse expresamente en los escritos de alegaciones.  Pero, prescindiendo ya de  esta fase. de la cuestion que es puramente de procedimiento y es ademas  de  caracter tecnico,  la posesion de  los apelados, si hemos de tener en cuenta que Felix Silo de quien adquirieron los terrenos  objeto de litigio  los  tenia  hipotecados al apelante y este los  mscribio  despues en  dicho  concepto en el registro de titulos, al venderlos a ellos, no les dio mas derecho que el de redimir la hipoteca, y no habiendola redmido, y habiendo dejado transcurrir el plazo del retracto legal para recorarlos cuando el Sheriff los venido en publica subasta, por autorizacion judicial, su referida posesion adversa a la reclamacion del apelante no es suficiente para conferirles el titulo de dueños.

Los demas errores apuntados por el aplenate en su alegato, son consecuencia de los que se acaban de considerar; y no hay necesidad de entrar en otras consideraciones respecto a ellos.

En resumen, hallando justificada la apelacion interpuesta por el apelante contra la decision del Juzgado de Primera Instancia de Sorsogon, por la presente, revocamos la misma, y delaramos al apelante dueño de los terrenos litigados en las tres causas R. G. No. 47921, R. G. No. 47922 y R. G. No. 47923.

Los apelados pagaran proporcionalmente las costas en ambas instancias, por haberse visto las tres referidas causas, conjuntamente. Asi se ordena.

Imperial, Laurel, Moran, y Horrilleno, MM., estan conformes.

Se revoca la sentencia.