[ G. R. No.L-4169, December 17, 1951 ]
REPUBLICA DE FILIPINAS, RECURRENTE, CONTRA HONORABLE PATRICIO C. CANIZA, JUEZ DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MISAMIS OCCIDENTAL, Y DIOSDADO L. VICADA, SHERIFF DE LA CIUDAD DE OZAMIZ, COMO PARTE INSTERESADA, RECURRIDOS.
D E C I S I O N
PABLO, J.:
En 17 de marzo, la sentencia quedo firme y ejecutoria.
En 25 del mismo mes, se expidio la orden de ejecucion contra los bienes de Pepito Piamonte por P1,560.60, que representan la multa y costas en los juzgados de paz, primera instancia y tribunal de apelacion.
El recurrido Diosdado L. Vicada, Sheriff de la Ciudad de Ozamis, trabo embargo sobre la casa de Pepito Piamonte, sin registrarlo en la Oficina del Registrador de Titulos, por la razon de que solamente embargo la casa y no con el terreno. La casa esta" descrita como sigue:
"A residential building constructed on Lot No. 1440, Case No. 2, which lot is registered in the name of Potenciano Lamparas, situated at Labo, City of Ozamis; said building is under Tax Declaration No. 2795S in the name of Pepito Piamonte, assessed at P2,000, and made of asbestos, wood and galvanized iron as to roofing; has no fence nor ceiling."
En 22 de octubre el Sheriff Vicada vendio la casa en pdblica subasta en la cantidad de P1.,636.59, habiendo sido el mejor postor la Reptiblica de Filipinas, y otorgd un certificado de venta en marzo 10 de 1950, y lo presento a la Oficina del Registrador de Titulos para su inscripcion.
En 18 de abril, el Procurador General recibio el segundo endoso del Sheriff de Ozamis de fecha 12 de abril, llamando su atencidn hacia el hecho de que el Manila Daily Bulletin cobraba P115.50 por la publicacion del anuncio de venta.
En 26 de Abril, el Procurador General pidio del Sheriff copias de las ordenes de embargo y ejecucion con sus anotaciones en el registro, y en 11 de mayo, el Sheriff se las remitio sin anotaciones de registro.
En 28 de junio, el Fiscal Auxiliar Provincial de Misamis Occidental, por instrucciones del Procurador General, presento una mocion pidiendo la anulacion de la "venta ef ectuada por el Sheriff de la Ciudad, fundada en el articulo 14, Regla 39, en relacion con el articulo 7(a), Regla 59, que dispone que el registro del embargo en la Oficina del Registrador de Titulos es uno de los requisitos para que la venta sea valida.
En g de julio, el Juzgado de Primera Instancia denego esta mocion; en 27 de julio, la Republica de Filipinas presento mocion de reconsideracion, y en 5 de agosto, el Hon. Juez Ceniza revoco su orden del g de julio y declaro nula y sin valor la venta hecha por el Sheriff y ordeno al escribano que expidiese otra orden de ejecucidn para que el Sheriff de la Ciudad pueda efectuar nuevo embargo y venta de la casa.
En 30 de agosto, el Sheriff de la Ciudad presents una mocion de reconsideracion, alegando que, para fines de embargo, una casa se considera como bien mueble inmueble; que en el caso presente, el embargo de la casa no debe registrarse en la Oficina del Registrador de Titulos, porque solamente documentos que afectan terrenos sus mejoras requieren registro, citando el artlculo 194 del Codigo Administrativo Revisado, tal como fue" enmendado por la Ley No. 3344.
En 9 de septiembre, la Republica de Filipinas, por medio del Procurador General, presento su contestacion a la mocion de reconsideracion del Sheriff, alegando que cualesquiera restricciones que requiera el articulo 194 del Codigo Administrative Revisado, tal como fug enmendado por la Ley No. 3344, no son aplicables a propiedades vendidas por el Sheriff.
En 16 de septiembre, el Hon. Juez Ceniza dictd una orden que en parte dice asi:
"It appearing, however, during the consideration of the motion to reconsider this Court's order of July 3, 1950, that the City Sheriff of Ozamis City will be prejudiced by having him pay the publication expenses in the first writ of execution, this Court is constrained to stand on^ its former order unless the Solicitor Geaerai shall cause the publication expenses incident to the first writ of execution to be defrayed by the government.
"If after twenty days from the date the Solicitor General's Office shall receive a copy of this order no assurance is made to this Court that the Government will defray the expenses above mentioned, the last order of this Court dated August 5, 1950, will be vacated and the previous order dated July 8, 1950, shall be restored."
En un recurso de certiorari. la Repiiblica 'de Filipinas, por medicdel Procurador General, acude a este Tribunal alegando que dicha orden es contraria a la ley y que el Juzgado abuso de su discrecion al dictarla, y pide que la misma sea declarada nula.
La base sobre que descansa la orden del Juzgado es arbitraria. Si el Procurador General paga la cuenta del Manila Daily Bulletin por la publicacion del anuncio de la subasta, la venta de la casa es valida; pero si no, es nula; la validez de la venta lo hace depender del pago de la cuenta; no debe ser asl. El factor determinante de la validez de la venta es el registro del embargo de la casa. El Juzgado debio de haber resuelto la cuestion planteada ante 61 de acuerdo con el reglamento, y no de acuerdo con los intereses del sheriff.
El artlculo 7(b) de la Regla 59 dispone que "La propiedad inmueble, o las cosechas que se produzcan de la misma en la provincia, o el interns on las mismas que pertenezcan al demandado y que este"n en poder o se hallen inscritos en los archivos del registrador de tltulbs, a nombre de cualquiera otra persona, se embargardn mediante la presentacion al registradoe de titulos de una copia de la orden, juntamente con una descripcion de la propiedad embargada, y de una notificacion de embargo al efecto de que dicha propiedad inmueble,. y cualquier interns que el demandado tuviere en la misma que estan en poder de otra persona, nombrando "a esta, o que aparezcan a nombre, de la rnisaa, quedan embargadbs preventivamente, y dejando en poder del ocupante de la propiedad, si lo hubiere, y en , el de cualquier otra persona, o su agente, si se hallare en la provincia, o en la residencia de cualquiera' de ellos, si estuvieren en la provincia, una copia de dicha orden, descripcion y notificacion. Si la propiedad hubiese sido registrada de conformidad con las disposiciones de la Ley del Registro de la Propiedad, la notificacion contendral una indicacion del numero del certificado de titulo y del tomo y pdgina del libro de registro. donde estuviere inscrito el certificado. El registrador debera poner en indice los embargos preventivos presentados bajo este p£rrafo en los nombres del demandante y del demandado y de la persona que tuviese en su poder la propiedad o en cuyo nombre apareciese en los registros;"
En otras palabras, el sheriff, al trabar el embargo de la casa, debio de haber pedido la inscripcion de la orden de embargo en *la Oficina del Registrador de Tltulos, ddndole una copia de la orden, con notificacion al demandado y al duefio del inmueble en que estd levantada la casa, y el Registrador de Titulos, por deber ministerial, debio de inscribir el embargo trabado a peticion de la Republica de Filipinas contra la casa de Pepito Piamonte, edificada en el Lote No. 1440 de la propiedad de Potenciano Lamparas, inscribiendo, aderaa's, este embargo en el Indice de embargos.
Es insostenible la teorla del sheriff de que la casa en el caso presente se considera como mueble, pues la misma no puede removerse del terreno sin deterioro.
Son bienes inmuebles "Las tierras, edificios, caminos y construeciones de todo genero adheridas al suelo." (Art. 334, Codigo Civil).
Son muebles "en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin raenoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos." (Art. 335, Codigo Civil).
La casa no es susceptible de entrega personal para que el sheriff la pueda tomar y conservar.. . en una bodega.
El artlculo 7(b) del Reglaraento vigente contiene las disposiciones del artfculo 450 en relacion con el articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, los cuales ya fueron aplicados en el asunto de Llenares contra Valdeavella y Zoreta, (46 Jut. Fil., 376). En dicho asunto este Tribunal declaro que nes indispensable que se efectue un embargo apropiado para que sea valida la venta en virtud de ejecucion. Una venta, a xnenos que vaya precedida de un embargo, es nula y el comprador no adquiere ningun titulo", y para que el embargo sea valido, es necesario que el aviso de embargo para la ejecucion se registre en la Oficina del Registrador de Tltulos.
En el asunto de Chua Pua Hermanos contra el Registrador de Tltulos de Batangas, Chua Pua obtuvo sentencia contra Jose H. Katigbak por la cantidad de F13,912.37, con sus intereses y costas. En virtud de dicha sentencia, se libro orden de ejecucion, se embargo la casa y el terreno del demandado; en la venta en publica subasta la propiedad fui comprada por Chua Pua, como unico postor, en la cantidad de P15,000; el Sheriff expidio su certificado de venta en debida forma a favor de Chua Pua Hermanos, que en 11 de septiembre de 1926 fue presentado al Registrador de Tltulos de la provincia para su inscripcion. Despue's de trabado el embargo del terreno y la casa por la accion civil presentada por Chua Pua Hermanos, otro acreedor, Samuel-Mirray, administrador del intestado de James Mitchel, presento accion civil contra Jose H. Katigbak y, despue's de la vista correspondiente, se dicto sentencia a favor de Murray; se libro la orden de ejecucion, en 15 de julio de 1926 se trab<5 embargo sobre el mismo terreno y casa de todo el derecho, tftulo e interes que el deudor judicial Katigbak tenla o pudiera tener sobre los misraos bienes que ya hablan sido embargados por Ghua Pua Hermanos. El embargo .-fueV registrado en la Qficina del Registrador de Tltulos. Vendidos los bienes en publica subasta por el Sheriff en 21 de agosto de 1926, este en l.o de septiembre del mismo ano expidio el certificado de venta a favor de Murray, el cual certificado fug debidamente inscrito en la Qficina del Registrador de Tltulos. Chua Pua Hermanos invoco derecho preferente; es indudable que lo tenla, pero se impugnd tal derecho "por el fundamento de que el embargo no se efectu<5 legalmente", esto es, que no se registro dicho embargo en la Oficina del Registrador de Tittflos. Este Tribunal dijo: "Bajo el articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, es esencial para que tenga efecto un embargo, el dejar tal copia en poder del Registrador de Titulos, en la que aparezca una descripcion de la propiedad y una certificacion de haberse notificado de la sentencia al deudor. Cuando no se da este paso el embargo es necesariamente ineficaz. Es pues, evidente que, por lo que de autos consta, el derecho preferente por razon del embargo en favor de Chua Pua Hermanos es imaginario."
En cuanto a la contencion del Sheriff fundada en el articulo 194 del Codigo Administrativo Revisado, este Tribunal dijo ya en el asunto de Chua Pua Heraanos que "las condiciones prescritas en el articulo 194 del Codigo Administrativo, segun esta reformado por la Ley Ho. 2337, no son aplicables a la escritura de un sheriff, que traspasa un terreno vendido por el sheriff en virtud de ejecucion."
Se concede el remedio pedido: se revoca la orden del Juez recurrxdo del 16 de septiembre de 1950; se declara nula y de ningun valor la venta de la casa de Pepito Piamonte; el Juzgado debe ordenar la ejecucion de su orden del 5 de agosto de 1950, y el Sheriff pagara las costas.
Paras, Pres., Bengon y Padilla, MM., estan conformes.
Reyes y Jugo, MM., conformes en el resultado.
FERIA, J.,
"After considering thoroughly the arguments stated in the motion of the City Sheriff of Ozacionmiz City dated July 27, 1950, the Court is incionclined to believe that the City Sheriff's oppocionsition dated July 6, 1950, is likely to be oorcionreot and as a matter of fact this Court had only issued its order of August 5, 1950, taking into consideration that the government just wanted to play safe in asking for the reconsideration of the previous order of this Court.
"It appearing, however, during the considecionration of the motion to reconsider this Court's order of July 8, 1950, that the City Sheriff of Ozamiz City will be prejudiced by having iiim. pay the publication expenses in the first writ of execution, this Court is constrained to stand on its former order unless the Solicitor General shall cause the publication expenses incident to the first writ of execution to be defrayed by the gocionvernment .
"If after twenty days from the date the Solicitor General's Office shall receive a copy of this order no assurance is made to this Court that the government will'defray the expense above menciontioned, the last order of this Court dated August 5, 1950, will be vacated and the previous order dated July 8, 1950, shall be restored."
The question submitted to the respondent judge for decision was a motion for reooiisideration filed by the respondent Sheriff of Ozaioiz City of the order of the respondent judge of August 5, 1950, vihioh set aside or annulled the sale at public auction by the sheriff of a building belonging to a defendant constructed on another's land, on the ground that copy of the order of execution had not been previously filed with the regisciontrar of deeds. Said order reconsidered and vacated a previous order of July 8 of the same year which approved said sale. The respondent judge, before acting on said motion for reconsideration, issued the above quoted order warning the Solicitor General that "if after twenty days from the date the Solicitor General's Office shall recionceive a copy of this order, no assurance is made to this court that the government will defray the expenses above mentioned, the last order of this court dated August 5, 1950, will be vacated, and the previous order dated July 9, 1950, «hall be restored."
The present petition for certiorari dated inkanila on October 4, 1950, was filed prematurely with this Court because the respondent judge had not acted yet on said motion for reooiisideration on October 5, 1951, when tLis petition for certiorari was filed by the Solicitor General, inasmuch as the periodtwenty days had not yet expired from the time a copy of said order of the Court of First Instance of Occidental Misamis dated September 16, 1950, must have been received in Manila by the Solicitor General. Although had not this petition been filed it was to be excionpeoted that the respondent judge would have acted in accioncordance with the warning in said order, he mi girt have ohftnged his mind and decided otherwise. But the order uncionder consideration such as it is now doed not decide or act on anything; if no subsequent order were issued by the same court it can not be executed or does not have any effect. Only after the respondent judge has acted after the expiraciontion of twenty days from the receipt of a copy of said orcionder the Solicitor General, either denying the sheriff's motion for reconsideration, or granting it by vacating the order of August 5, and restoring the previous order of July 9, 1950, may the parties appeal from such new order, or filed a petition for certiorari against such order if cerciontiorari liesj fceoause appeal lies only against a final judgment, order orciondecree, and certiorari "when a court or judge has acted without or in excess of jurisdiction or with grave abuse of discretion."'
Besides, the present petition for certiorari is based on two contradictory grounds, to wit: "it is conciontrary to law and is a grave abuse of discretion." If the order complained of is contrary to law it cen not be an abuse of discretion; and if it is an abuse of discretion it can not be contrary to law. distinction between error in Judgment or acting contrary to law, and acting with grave abuse of discretion is clearly stated by this Court in the decision of the case of Asuncion vs. De Yriarte, 28 Phil. 67, 71, and in several other reeent decisions of tiais Court. In said oase of Asuncion vs. De Yriarte this Supreme Court said; "This is the same kind of determination vihich a court makes when it decides a case upon the merits. When a oase is presented to a court upon the merits, the oourt can decionoide only one way and be right. As a matter of law, there is only one course to pursue. In a case where the oourt or other official has discretion in the resolution of a question, then, within certain limitations, he may decide the question either way and still be right. Discretion," it may be said generally, is a faculty conferred upon a oourt or other official by which he may decide a question either way and still be right."
Furthermore, even assuming for argument's sake that the above qaoted order were all the respondent judge's action on the sheriff of Occidental Misamis' motion for reoonsideration, said order would it most be oontrary to law beoause the law requires the oourt to decide said motion for reconsideration, but the respondent judgecould not have for reconsideration, but the respondent judge could not have acted with grave abuse of discretion, beoause the oourt had no discretion either to issue such an order or to decionoide or pass upon the merit of said motion.
Inasmuch as appeal lies in the present case from any ordfjfc whioh the lower court may render or pass upon the quastion submitted to said court for decision or recionsolution, certiorari does not lie according to the excionpress provision of Sec. 1, Rule 67 of the Rules of Court.
But in order to inform the parties of our opinion and thus avoid the appeal of this case should the court act on the merits we should say that the lower court would not act contrary to law if it grants the sheriff's motion for reconsideration considering that the levy of the building leased on and sold constructed on the land not owned by the owner of the building, need not be registered in the office of the registrar of deeds, for the fallowing summarized reasons to be developed or extended in due time if necessary.
First, because Sec. 7 of Rule 59 providing how real property may be attached, reads that "Real property, or growing creps thereon," that is, crops grown on said real property may be attached by filing viith the regisciontrar of deeds a copy of the order together with a descioncription of the property attached and notice that it is attached. As building is not land on wrdch crops may be growndd, the real property cjentioned in said Rule 59 does not refer to building, which may be attached or levied on only as an improvement of the land/it is owned also by the owner of the land. Secondly, because under section 194 ot the Revised Administrative Code the register book shall contain, among others, Mthe nature of each piece of land and its own improvements only, and not any other kind of real«tate or properties." It is evident that only buildings and other improvements constructed or put by the owner of the land may be considered land's own improvements, and those built or put by persons who are not the" owner of the land may be considered land's owned improvements, and those who build or persons who are not the owner of the land a contrario sensu are not. Thirdly, beoause in the cases of Tomines vs. San Juan, 45 0. G. 2935, and Bvangelista vs. Abad, 36 0. G. 2915, the Court of Appeals held that a building built on a rented land is a personal property; and this ruling is of persuasive authority unless and until reversed by the Supreme Court. And finally, because the case of De Jesus vs. Guan Bee Co. Inc, 72 Phil. 464, laid down substantially the same ruling to the effect that a house or building constructed on land belongcioning to another is considered a personal property, and way be the objeet of chattel mortgage, if there is no contract of lease of the land or after the contra" ot of lease of the land has already expired, for in such case the building oould be removed from the lot where it is constructed at any time at the instant of the lessor or oviner of, the land.
In view of all the foregoing, the petition for oervciontiorari filed in this oase should be dismissed. So ordered.