Pedro Joya y Agustin Joya recurren a este Tribunal contra la decision del de Apelaciones, promulgada el 5 de febrero de 1939.  La cuestion que plantean ante Nos se reduce a si la donacion hecha a su favor por Marcelina Joya el 25 de octubre de 1928  de una mitad proindiviso del lote 2347, descrito en el certificado de tltulo No. 6116, es una donacion mortis causa o inter vivos.  El Tribunal de origen declaro ser inter  vivos  dicha donacidn;  mas, elevada la  causa al Tribunal de Apelaciones,  este falld el asunto  revocando la sentencia  apelada y  declarando que la donacion de que se trata es de caracter mortis causa.   La  escritura de donacion, copiada Hteralmente, dice:

"Que en consideracion a mi parentesco con los hermanos Agustin Joya y Pedro Joya y que estos reconocen mi derecho, titulo o interes sobre el lote No. 2347 de la Hacienda de Sta. Cruz de Malabon, Cavite y que estan dispuestos ahora a entregarme la posesion de dicho lote de terreno; por la presente declaro, que cedo y traspaso  por via de donacion y bajo dichas condiciones, a favor de los  referidos hermanos Agustin y Pedro Joya, la mitad de dicho lote de terreno de mi libre disposicion y que me pertenece en propiedad, debiendo entenderse que esta donacion surtira efecto tan solo despues de mi fallecimiento y siendo por cuenta de dichos hermanos los  gastos de subdivisidn del mencionado lote 2347."

Habiendo sido aceptada legahnente  esta donacion, fue registrada en el Registro de la Propiedad  de la  Provincia de Cavite y anotada en el dor so del certificado de titulo No. 6116 que cubre todo el lote 2347.  Mas tarde, y en virtud de una ejecucidn de sentencia expedida el 16 de septiembre de 1931 en la causa civil No. 26 del  juzgado de paz de Tanza, Cavite,  contra Marcelina Joya, la donante, dicha mitad proindiviso del lote  2347 fue vendida en publica subasta a Jugo Area, por la suma de P510, el 21 de noviembre  de 1931. El 21 de marzo  de 1934, se expidid el correspondiente certificado de venta final a favor del comprador Jugo Area. fiste, a su vez, vendid y traspas6 la propiedad adquirida por el a su duena original, Marcelina Joya, el 6 de julio de 1934. Mas tarde,  Marcelina Joya cedio la misma propiedad en arrendamiento por el termino de cinco aiios a Pedro Tiongco, el recurrido en este asunto.   El 7 de octubre de 1935, Marcelina Joya, en consideracidn a la suma de P821.91 que debia a Pedro Tiongco, traspaso a este su derecho de posesion y usufructo sobre la mitad proindiviso del  lote en litigio No. 2347.  El 29 de octubre de 1935, Marcelina Joya hizo constar,  en  un documento publico, que toda su deuda con Pedro Tiongco ascendia a la suma de P1,250, conviniendo, al propio tiempo, en que este continuase en posesion de la propiedad, y si ella dejaba de pagar su deuda dentro del termino de un aiio, su acreedor Tiongco se convertiria en duefio de la mencionada propiedad.  El 31 de enero de 1937, Marcelina murio  sin haber pagado su deuda de P1,250.  Todas estas transacciones  de  Marcelina con Tiongco, con excepcion de las habidas el 7 y el 29 de octubre de 1935, fueron registradas y anotadas en el dorso del certificado de titulo 6116, que mas tarde fue cancelado por la expedicion del certificado de transferencia de titulo 16459 el 25 de marzo de 1937, a favor de Florentino Joya como dueno  de una mitad  proindiviso del lote referido,  y a  favor de Pedro y Agustin Joya como conduenos de una mitad proindiviso  del tantas veces mencionado lote 2347.  Tales son los hechos que dieron origen al presente asunto.

Es hecho no discutido que  la escritura de donaci6n fue aceptada de acuerdo con la ley, y registrada y anotada en el dorso del certificado de titulo 2347 mucho antes que se hicieran los registros y anotaciones de las transacciones habidas entre  Pedro Tiongco, el recurrido, y Marcelina Joya. Tambien es hecho evidente y no discutido, porque consta en el mismo documento de donacion, que esta tuvo por causa el parentesco de la donante con los hermanos Agustin Joya y Pedro  Joya, donatarios, y el haber estos reconocido el derecho, titulo e interes que sobre el lote 2347 de la Hacienda de Sta. Cruz de Malabon, Cavite, tenia la donante; que, como consecuencia de este reconocimiento del derecho, titulo e interes de  la donante por parte  de los donatarios, estos Ie hicieron  entrega del terreno.   El  Tribunal de Apelaciones, evidentenmente, se fundo en la  parte  de la  escritura de donaci6n que dice: "debiendo entenderse que esta donacidn surtira efecto tan solo despues de mi fallecimiento."  En el asunto de Balaqui contra Dongso, 53 Jur. Fil., 716, asi como en el recientemente decidido de Sambaan contra Villanueva, R. G. No. 47477 (13 demarzo de 1941), este Tribunal dijo: "El hecho de que la materia, objeto de donacion, o sea, la propiedad donada no se entregue de momento al donatario, y que dicha entrega no tenga lugar sino despues de la muerte del donante, no hace que deba entenderse que la donacion es mortis causa.  Para que lo  fuera es preciso que la muerte sea la causa o consideracion  del acto  de  liberalidad  del donante.  Cuando se senala la muerte,  no  como la consideration o causa de la donacion, sino como una condicion suspensiva de sus efectos, el acto debe  considerarse como una donacion inter vivos y no mortis causa"

Creemos, por tanto, que procede revocar, y, en efecto, revocamos la decision objeto del recurso, declarando, primero, que la donacion hecha por  Marcelina Joya  a  favor de los recurrentes Pedro y Agustin Joya es de caracter inter vivos; segundo, como  tal  donacion  inter vivos, participa de la na- turaleza de los  contratos; tercero, que, habiendose otorgado debidamente la escritura de donacion, y  habiendo sido  esta aceptada legalmente por los donatarios, la propiedad o  dominio de la mitad proindiviso del lote objeto de donacion ha pasado a los donatarios desde la fecha de su otorgamiento y registro; cuarto, que, habiendose otorgado, anotado y registrado la escritura  de donacion con anterioridad a las transacciones habidas  entre  Marcelina  y el  recurrido Tiongco, 6ste no puede validamente alegar ningiin derecho sobre la mencionada propiedad.

Se condena al demandado y recurrido Tiongco al pago de las costas en esta instancia.  Asi se ordena.

Avancena, Pres., Imperial, Diaz, Laurel, y Moran, MM., estan conformes.