El demandante entabld la accidn para obtener la nulidad del contrato celebrado entre el y el demandado el 4 de abril de 1934. El demandante pretende que el contrato es de promesa de venta de bienes inmuebles y que hallandose pro hibido por la Constitution el traspaso de terrenos agricolas a un extranjero, la venta prometida no es ya realizable y procede anularse, reintegrandose ambas partes los terrenos y el precio, con sus intereses legales. El demandado sostiene que el contrato es de venta absoluta; que el cumplio todas las condiciones estipuladas, pagando los plazos convenidos, y que la "prohibition de la Constitution no es aplicable porque no tiene efecto retroactivo y porque, ademas, ya habia adquirido un derecho que la misma Constitution ampara. El demandante apelo de la parte de la decision dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Davao que le condeno a pagar al demandado la suma de ^2,877.50 como valor de los gastos utiles y necesarios hechos por el ultimo en los terrenos, y, ademas, porque el demandado no fue condenado a pagarle el valor de los frutos de los terrenos que percibio. El demandado apelo de la parte de la misma sentencia que declard que el contrato es de promesa de venta; que las mejoras que el introdujo en los terrenos pueden adquirirse por el demandante mediante el pago por este de su valor; que el contrato es nulo y de ningun valor; y que las partes deben restituirse reciprocamente los terrenos y las amortizaciones pagadas, con intereses legales sobre las ultimas desde el 4 de abril de 1934.

Las cuestiones que se plantean en esta apelacion giran al rededor de la interpretation del contrato celebrado, por lo que conviene transcribirlo a continuation:

"PROMESA DE VENTA"

"Notorio sea a todos: "Que el Banco Nacional Filipino, una corporation bancaria creada, organizada y existente por y en virtud de la Ley No. 2612, tal como fue reformada, cuya oficina central se halla en la Ciudad de Manila y con una sucursal establecida en el municipio de Davao, Provincia de Davao, I. F., que mas adelante se designara como Primera Parte; y A. Sing, mayor de edad, comerciante y domiciliado en el referido municipio de Davao, Provincia de Davao, I. F., que mas adelante se designara como Segunda Parte, por la presente convienen, estipulan y hacen constar:

"Primero. Que en consideration de la suma de veinticinco mil pesos (P25,000), que la Segunda Parte se obliga a satisfacer en la forma que mas abajo se expresa, la Primera Parte por la presente se compromete a vender, ceder, y traspasar en absoluto a la Segunda Parte todo su derecho, titulo, interes y participation en dos parcelas de terreno situadas en el distrito municipal de Samal, Provincia de Davao, que se describen como sigue:

"1. A parcel of land (lot No. 3, plan 11-10758) with all buildings and improvements, except those herein expressly noted as belonging to other persons, situated in the barrio of Quinawitnon, barrio of Babac, municipal district of Samal; bounded on the N. by property of Placida Quinones; on the NE. by public lands; on the SE. by public lands; on the SW. by property of Basilides Bustamante; and on the NW. by the Gulf of Davao, property of Bocboc, a road and properties of Mayond-gon, the Municipal Government of Samal, Lelango, Bancao, Angel Mamay-ya and Libudan et al.; containing an area of 3,223,867 square meters, more or less;

"2. A parcel of land (lot No. 4, plan-10758) with all buildings and improvements, except those herein expressly noted and belonging to other persons, situated in the sitio of Quinawitnon, barrio of Babac, municipal district of Sanaa! ; bounded on the SE. by a road; on the S. by properties of Logan and Gutom; on the SW. by the Gulf of Davao, and on the NW. by property of Libudon et al.; containing an area of 16,481 square meters, more or less; cuyas propiedades se hallan mas particularmente descritas en el certificado de transferencia de titulo No. 1099 expedido por el registrador de titulos de Davao a nombre del Banco Nacional Filipino.

"Segundo. Que la Segunda Parte pagara el precio arriba estipulado en la forma siguiente:

"Dos mil pesos (P2,000) al contado, en el acto del otorgamiento de este contrato; y

"El saldo de veintitres mil pesos (P23,000), con sus intereses al 8 por ciento al ano, en veinte amortizaciones anuales iguales de P2,342,55 cada una, debiendo pagarse la primera amortizacidn el dia 3 de abril de 1936.

"Tercero. Que la Segunda Parte pagara igualmente las contribuciones e impuestos, tanto vencidos como por veneer, que afectan a las referidas propiedades, asi como cualquier otro gravamen que pese sobre los mismos, y los gastos de otorgamiento de este contrato y de la escritura de venta definitiva en su caso, los sellos documentarios y los derechos de registro en relacion con esta transaccion.

"Cuarto. Que la posesion de las susodichas propiedades queda cedida a la Segunda Parte en la fecha del otorgamiento de este contrato.

"Quinto. Que la Primera Parte no respondent a la Segunda Parte del saneamiento en caso de eviccidn ni por los defectos o gravamenes ocultos de las citadas propiedades.

"Sexto. Que una vez pagada por completo por la Segunda Parte el precio arriba estipulado, la Primera Parte otorgara la correspondiente escritura de venta definitiva de todo su derecho, titulo, interes y participacion sobre las repetidas propiedades a favor de la Segunda Parte.

"Septimo. Que si la Segunda Parte faltare al pago, a su vencimiento, de cualquiera amortizacion tal como se estipula en el segundo parrafo de la presente, o dejare cumplir cualquiera de las condiciones arriba especificadas, este contrato quedara automaticamente rescindido y cancelado, y, en tal caso, todas las cantidades pagadas por la Segunda Parte seran consideradas como alquileres pagados por el uso y ocupacion de las mencionadas propiedades durante el tiempo transcurrido desde el otorgamiento de este contrato hasta dicha rescision y cancelacidn, pudiendo entonces la Primera Parte posesionarse inmediatamente de las mismas y venderlas a otra persona.

"En fe de lo cual, firman las partes la presente en Davao, Davao, I. F., hoy 4 de abril de 1934." En el convenio de hechos que las partes han sometido se hacen las admisiones siguientes:

"1. Que las partes admiten el debido otorgamiento y autenticidad del documento Exhibito A, unido a este convenio de hechos.

"2. Que se admite tambien el hecho de que el demandado ha estado cumpliendo religiosamente sus obligaciones de acuerdo con los terminos del contrato Exhibito A, y que la amortizaci5n correspondiente al ano de 1937 fue depositada por el demandado en la escribania de este Juzgado por haber el demandante rehusado y negado a aceptarlo.

"3. Que se admite tambien el hecho de que el demandado desde el otorgamiento del Exhibito A, unido a este convenio, hasta esta fecha, ha estado y continuado en la posesidn de los terrenos, objeto del referido contrato Exhibito A, y continua dicho demandado ocupandolos.

"4. Que se admite igualmente el hecho de que el demandante ha requerido al demandado a devolver y entregar los terrenos, objeto del contrato Exhibito A, y el demandado se ha negado a hacerlo.

"5. Que copia de la carta de requerimiento dirigida al demandado por el abogado del demandante se une a este convenio y se marca como Exhibito B, y la contestacion del demandado al Hon. Ramdn Diokno referente a la carta del manager de su sucursal en Davao, se une asimismo a este convenio y se marca como Exhibito C.

"6. Que los terrenos, objeto del contrato Exhfbito A, son para fines agrfcolas o terrenos agrfcolas.

"7. Que se admite el hecho de que el demandado es subdito chino."

Las pretensiones y apelaciones de ambas partes pueden resolverse a la vez determinando (1) si el contrato es de promesa de venta o de venta absoluta con estipulacidn de que el resto del precio se pagaria en los plazos fijados, y (2) si la prohibition contenida en el articulo 5, Titulo XII, de la Constitucion, es aplicable al contrato.

El demandante arguye que los terminos del contrato demuestran claramente que el mismo es de promesa de venta porque se estipulo expresamente que despues del pago del ultimo plazo es cuando se otorgaria la escritura de venta definitiva, y cita en su apoyo el articulo 1451 del Codigo Civil que dispone, en parte, que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dara derecho a los contratantes para reclamar reciprocamente el cumplimiento del contrato. En nuestra opinidn el contrato celebrado por las partes es el de venta real de los inmuebles que fueron objeto de la contratacion. Segun sus terminos las partes convinieron tanto en los terrenos que eran ol objeto del contrato como en el precio y en la forma en que este ultimo se debia pagar. No so1o esto, sino que las partes convinieron en que los terrenos se entregarian al demandado y este, en realidad, tomo posesidn de los terrenos, introdujo mejoras en los mismos y se benefictf de sus frutos, pagando, ademas, los plazos convenidos a medida que vencian. Es de estricta aplicacion al caso el articulo 1450 del Codigo Civil que provee que la venta se perfecciona entre comprador y vendedor y es obligatoria para ambos, desde que hayan convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Mas aun, la venta quedo tambien consumada desde el momento en que los terrenos f ueron entregados al demandado y este entro" en posesion y disfrute de los mismos (articulo 1462 del Codigo Civil).

Se insinua que el contrato no paso de ser mera promesa unilateral aceptada que en derecho no confiere accion alguna al que trata de comprar. Opinamos que el contrato era una promesa bilateral aceptada que en derecho viene a ser el mismo contrato de compra y venta que define el articulo 1445 del Codigo Civil. Sobre este punto es digno de mencidn el comentario del tratadista Manresa que dice:

"(b) Promesa bilateral. Esta promesa es la reciproca, es de compra y venta. Guando por ambas partes es aceptada, tiene el mismo valor que lo que hemos venido llamando contrato de compra y venta. Para convencernos de ello basta con tener presente que todos los requisites esenciales de dicho contrato se dan en esta situacion juridica.

"El Cddigo as! lo reconoce en el articulo que comentamos, al afirmar que, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dara derecho a los contratantes para reclamar reciprocamente el cumplimiento del contrato." (10 Manresa, 2/ edicidn, pag. 70.)

En relacion con el segundo punto, el articulo 5, Titulo XII, de la Constitucion provee:

"Art. 5. Salvo en casos de sucesion hereditaria, ningun terreno agricola privado sera traspasado o cedido .sxcepto a favor de individuos, corporaciones o asociaciones capacitados para adquirir o poseer terrenos del dominio publico en Filipinas."

Se sostiene que de conformidad con este precepto constitucional el demandado no puede adquirir en compra definitiva los terrenos que fueron objeto del contrato porque es un extranjero o ciudadano de la Republica de China, y que no pudiendose cumplir por el demandante la promesa procede la anulacion del contrato y la restitucidn de los terrenos y el precio. Declaramos que la prohibicidn no alcanza al demandado porque el articulo 5, Titulo XII, de la Constitucion no tiene efecto retroactivo. Habiendose hecho dueno el demandado de los terrenos con anterioridad al 15 de noviembre de 1935, fecha en que entrd en vigor la Constituci5n, los derechos que adquirid en tal concepto no pueden ser despojados porque pugnarfa con el precepto del articulo 1 (1), Titulo III, de la Constitucidn, que dispone que nadie debera ser privado de su propiedad sin el debido proceso de ley.

Teniendo en cuenta las conclusiones antes sentadas, la apelacidn interpuesta por el demandante carece de merito y sus senalamientos de error no requieren ulterior consideracion.

Se revoca la sentencia recurrida; se declara valido el contrato enjuiciado; y el Escribano del Juzgado de Primera Instancia de Davao entregara al demandante el Manager's Check No. 11153 por la suma de P2,342.55 que el demandado deposits en pago del plazo vencido, con las costas de ambas instancias al demandante. Asi se ordena.

Avanceña, Pres., Villa-real, Diaz, Laurel, y Concepcion, MM., estan conformes.

Se revoca la sentencia.