[ G. R. No. 35361, December 17, 1931 ]
DANIEL DEACAJO,' DEMANDANTE-APELANTE, CONTRA EMETRIO LABITIGAN, FAUSTA ABAS, MARIA LABITIGAN, CARLOS LABITIGAN Y JULIAN LABITIGAN, DEMANDADOS-APELADOS.
D E C I S I O N
IMPERIAL, J.:
El demandante Daniel Deacajo apelo' de la parte de la, decision dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Tayabas sobreseyendo el aaunto en lo que respecta a los codeman dados Pausta, Abas, Maria,
Csvrlos y Julian Labitigan.
La accion versa sobre ejecucton cle una hipoteca.
El 9 de mayo de 1929 Demetrio Labitigan y Guillermo La bitigan otorgaron la escritura Exh. A a favor de Pedro Villaserior por la que hipotecaron a este la paroela de terreno descrita, en el certificado original de titulo No. 15979, Exh. C, expedido a favor de ambos, para garantizar un prestamo de P1,400 juntamente con bus intereses. Por otra escritura, Exh. B, Pedro Villaseñor cedio tdido bu derecho e interes en la hipoteca a favor del aqui apelante, Daniel Deacajo. Habiendo transcurrido el plazo fijado sin que le, obligacion principal hiibiese sido amortizada, el apelante-ejercito la accion encaminada a ejecutar la referida hipoteca. Por haber falleoido el deudor Guillermo Labitigan en novienibre de 1929, la accion, en lo que se referia a este deudor fallecido, se dirigio contra su viuda Fausta. Abas y sus tres hijos menoras de edad, llaraados Maria, Carlos y Julian quienea estuvieron representados en juicio por el curador ad-litem norabrado por el Juzgado.
No ha habido dificultad alguna en cuanto al venciiciento de la hipoteca y en realidad las demandados no se defendieron durante el juicio, pues, fueror declarados en rebeldia. Pero se cuestiona la procedencia del sobreseimiento del asunto acordado por el Juzgado en lo que respecta a los herederos del finado Guillermo Laloitigan. El Juzgado se fun do al hacer esto en que segun el art. 708 del Codigo de Procedimiento Civil el albacea o administrador judicial de dicho difunto de debria ser el deman da do y no los herederoa del mismo. El apelante contiende que de acuerdo con el citado articulo la accion ejercitada por el puede mantenerse contra los aludidos herederos. Sin discutir mas extensamente este punto legal hemos llegado a la conclusion de que en el presente caso, por lo menos, la accion debia haberse dirigido contra el alisacea o administrador de dicho difunto deudor porque de este modo quedarian nejor protegidos los derechos tanto del acreedor hipotecario como de loa herederos de dicho deudor. En cuanto al primero, senejante procedimiento le conferiria derecho a reclamar ante la comision cualquiera deficiencia en la sentencia que resultare despues de ejecutada o vendida en publica suoasta la propiedad inmueble pignorada; y respecto a los ultimas, su administrador o albacea se hallaria en mejor posicion para defenderles y pararedimir el inmuetole hipotecado en el caso de que asi lo estimare beneficioso, de conformidad con lo dispuesto en la ultima clausula del art. 708 del Codigo de Procedimiento Civil.
Se confirms la decision recurrida, con las costas de esta instancia, al apelante. Transcurridos diez dias deeds la pronulgacion de esta decision, dictese sentencia a tenor de lo resueito y, a los cinco de dictada, devuelvanse los autoe al Juzgado de su procedencia.
Asi se ordena.
Malcolm, Romualdez, and Villa-Real, JJ., concur.
DISSENTING
STREET, J.:
The administrator of the deceased mortgagor, if one has been appointed, is certainly a proper party to a foreclosure proceesing, but he is not in any my opinion a neccessary party in any case; and if none is appointed the foreclosure proceedings can be brought against the heirs alone, as the only real partiers in interest. The only effect of the failure to join thwe asdministrator is that the mortgage creditor waives his right to deficiency judgment against the estate, in case the mortgaged property does not bring enough to pay off the debt. The appointment of the administrator is a step that involves expense, and if the creditor is willing to waive the a defiency judgment, the foreclosure can proceed against the heirs. It is so stated in Jones on Mortgages, Vol. II, sec. 1414, and in 42 C. J., p. 54; of our Code of Civil Procedure and section 708/ evidently makes a distinction in taht it requires the executor or administrator to be made a party when the mortgage creditor desires to obtaine a judgment for the deficiency, and does not require such reperesentative to be made a defendant when the creditor is content to rely upon his mortgage alone.
The impression that the personnal representative of the deceased ought in every case to be made a party defendant in the forclosure proceedings seems to have its origin in the instinctive feeling that somebody ought to be made a defendant against whom a judgment could be rendered for the debt, as contemplated in section 256 of the Code of Civil Procedure. But it should be remembered that the judgment for the mortgage debt under that section is purely a matter of form, since the initial judgment for the debt ina forclosure case cannot be executed by ordinary process. An order of sale is required after the period of three months sahall have elapsed without payment of the debt.
It will be noted that sections 256 and 257 of our Code of Civil Procedure are based upon provisions contained in the Code of Georgia. But although section 2748 of the Code of Georgia of 1895 syas that the action to foreclosure may be bought gainstt he executor or administrator of the deceased mortgagor, there is n io requirement that his personal representative shall be made a party defendant to the proceeding. As a general rule of equity practice, the proceeding can be brought gainst the heirs alone and should be souhgt when no executor or administrator has been appointed for the deceased mortgagor and the creditor does not seek to obtain a deficiency judgment.
the appealed judgment should, in my opinion, be reversed and the couse remended for further proceedings.
La accion versa sobre ejecucton cle una hipoteca.
El 9 de mayo de 1929 Demetrio Labitigan y Guillermo La bitigan otorgaron la escritura Exh. A a favor de Pedro Villaserior por la que hipotecaron a este la paroela de terreno descrita, en el certificado original de titulo No. 15979, Exh. C, expedido a favor de ambos, para garantizar un prestamo de P1,400 juntamente con bus intereses. Por otra escritura, Exh. B, Pedro Villaseñor cedio tdido bu derecho e interes en la hipoteca a favor del aqui apelante, Daniel Deacajo. Habiendo transcurrido el plazo fijado sin que le, obligacion principal hiibiese sido amortizada, el apelante-ejercito la accion encaminada a ejecutar la referida hipoteca. Por haber falleoido el deudor Guillermo Labitigan en novienibre de 1929, la accion, en lo que se referia a este deudor fallecido, se dirigio contra su viuda Fausta. Abas y sus tres hijos menoras de edad, llaraados Maria, Carlos y Julian quienea estuvieron representados en juicio por el curador ad-litem norabrado por el Juzgado.
No ha habido dificultad alguna en cuanto al venciiciento de la hipoteca y en realidad las demandados no se defendieron durante el juicio, pues, fueror declarados en rebeldia. Pero se cuestiona la procedencia del sobreseimiento del asunto acordado por el Juzgado en lo que respecta a los herederos del finado Guillermo Laloitigan. El Juzgado se fun do al hacer esto en que segun el art. 708 del Codigo de Procedimiento Civil el albacea o administrador judicial de dicho difunto de debria ser el deman da do y no los herederoa del mismo. El apelante contiende que de acuerdo con el citado articulo la accion ejercitada por el puede mantenerse contra los aludidos herederos. Sin discutir mas extensamente este punto legal hemos llegado a la conclusion de que en el presente caso, por lo menos, la accion debia haberse dirigido contra el alisacea o administrador de dicho difunto deudor porque de este modo quedarian nejor protegidos los derechos tanto del acreedor hipotecario como de loa herederos de dicho deudor. En cuanto al primero, senejante procedimiento le conferiria derecho a reclamar ante la comision cualquiera deficiencia en la sentencia que resultare despues de ejecutada o vendida en publica suoasta la propiedad inmueble pignorada; y respecto a los ultimas, su administrador o albacea se hallaria en mejor posicion para defenderles y pararedimir el inmuetole hipotecado en el caso de que asi lo estimare beneficioso, de conformidad con lo dispuesto en la ultima clausula del art. 708 del Codigo de Procedimiento Civil.
Se confirms la decision recurrida, con las costas de esta instancia, al apelante. Transcurridos diez dias deeds la pronulgacion de esta decision, dictese sentencia a tenor de lo resueito y, a los cinco de dictada, devuelvanse los autoe al Juzgado de su procedencia.
Asi se ordena.
Malcolm, Romualdez, and Villa-Real, JJ., concur.
STREET, J.:
The administrator of the deceased mortgagor, if one has been appointed, is certainly a proper party to a foreclosure proceesing, but he is not in any my opinion a neccessary party in any case; and if none is appointed the foreclosure proceedings can be brought against the heirs alone, as the only real partiers in interest. The only effect of the failure to join thwe asdministrator is that the mortgage creditor waives his right to deficiency judgment against the estate, in case the mortgaged property does not bring enough to pay off the debt. The appointment of the administrator is a step that involves expense, and if the creditor is willing to waive the a defiency judgment, the foreclosure can proceed against the heirs. It is so stated in Jones on Mortgages, Vol. II, sec. 1414, and in 42 C. J., p. 54; of our Code of Civil Procedure and section 708/ evidently makes a distinction in taht it requires the executor or administrator to be made a party when the mortgage creditor desires to obtaine a judgment for the deficiency, and does not require such reperesentative to be made a defendant when the creditor is content to rely upon his mortgage alone.
The impression that the personnal representative of the deceased ought in every case to be made a party defendant in the forclosure proceedings seems to have its origin in the instinctive feeling that somebody ought to be made a defendant against whom a judgment could be rendered for the debt, as contemplated in section 256 of the Code of Civil Procedure. But it should be remembered that the judgment for the mortgage debt under that section is purely a matter of form, since the initial judgment for the debt ina forclosure case cannot be executed by ordinary process. An order of sale is required after the period of three months sahall have elapsed without payment of the debt.
It will be noted that sections 256 and 257 of our Code of Civil Procedure are based upon provisions contained in the Code of Georgia. But although section 2748 of the Code of Georgia of 1895 syas that the action to foreclosure may be bought gainstt he executor or administrator of the deceased mortgagor, there is n io requirement that his personal representative shall be made a party defendant to the proceeding. As a general rule of equity practice, the proceeding can be brought gainst the heirs alone and should be souhgt when no executor or administrator has been appointed for the deceased mortgagor and the creditor does not seek to obtain a deficiency judgment.
the appealed judgment should, in my opinion, be reversed and the couse remended for further proceedings.